香港新盘热销背后：租金回报吸引买家入市

香港新盘市场近期热度明显回升，多个项目推售即告售罄，长线收租客与年轻用家成为重要买家群体。租金回报改善、按揭政策放松等多重因素，正持续吸引资金流入住宅物业。

红磡项目两轮售罄，累计套现逾25亿港元

红磡瑅海项目于11月10日展开次轮销售，价单推出的138个单位当日售罄。本轮房源均为两房，实用面积380至505平方呎，算上最高15%的折扣后，折合总价约717万港元至1128万港元，约合17868至23227港元/平方呎。

该项目在11月初首轮推售138个单位时，共有逾万组客户认购，超额认购逾71倍。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰称，次轮买家中有8成是上一轮没买到的向隅客，共录得三组大手客户成交，最大手笔的客户斥资逾4000万港元购入5套两房房源，作长线收租之用。

信和置业执行董事田兆源表示，该项目此次推出的所有价单单位再度售罄，当中海景优质单位更率先出售，买家以年轻用家为主。项目目前累计销售289个单位，累积套现逾25亿港元。

多个新盘同日售罄，市场较夏季明显回温

除红磡项目外，10月中下旬，新鸿基在新界开发的西沙SIERRA SEA也出现了两次“日光”，越秀地产开发的油塘擎海项目的一次推售同样当日售罄，并有2组大手买家各拿下4个单位。市场较7、8月份时有明显回温。

根据香港土地注册处数据，当地一手住宅市场2026年开局强劲，上半年平均每月录得约2000宗成交，市场一度预期开发商将采取更进取的定价策略。

仲量联行观察，受利率走势不明朗等因素影响，香港开发商及买家在年中时转向观望，导致7月份的一手成交量约796宗，跌至季节性低位。不过，随着宏观经济环境渐趋明朗，市场气氛逐步企稳，开发商又重新推出大型项目，带动9月及10月一手成交量分别回升至942宗及1502宗。

楼价上半年升约7%，政策利好释放需求

太古地产住宅业务董事杜伟业提到，香港楼市表现非常正面。今年上半年，当地楼价已经上升了约7%，新盘成交量大约在15000多个单位。

“良好的经济情况带动了楼市发展，大家可以看到我们的新股市场集资额去年位居全球第一。也有许多人才来港工作，令住宅需求大大增加。”杜伟业表示，同时，当地政府也有许多利好措施，按揭政策大幅放松，针对外地人来港买房30%的额外印花税也完全取消。多重利好之下，市场表现向好。

另据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，截至2026年10月29日，整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量共录74368宗，较去年首10个月64582宗高出约15.2%；涉及金额达6078亿港元，亦较去年首10个月4908亿港元高出约23.8%。

美联物业分析师岑颂谦表示，无论宗数抑或金额均创2021年后的5年同期新高，今年整体物业“量额”齐升。

租金回报最高近3.9%，长线投资者加速入市

这背后的一个重要驱动因素是住宅租赁市场的韧性。仲量联行提到，香港住宅租金自2024年底以来持续上升，而随着租金回报率改善，住宅物业对寻求稳定租金收入及潜在资本增值的长线投资者更具吸引力。

香港海德园销售人员介绍，该项目自入市以来已经出售了超过400个单位，其中一期现在已是现楼。部分已交付并出租的二手房源中，一房的租金约1.9万港元/月、小两房为2.4万港元/月、大两房则为2.9万港元/月，投资回报率大约在3.5%，最高可达到3.9%，较为可观。

这样的市场表现也在持续吸引着客户的关注。记者从太古地产方面了解到，近期海德园项目在上海的路演中共接待了超过300组客户，其中多组内地客户对该项目的投资价值等深感兴趣。

“专才来港、非本地学生增加，以及其他租客带来的强劲租住需求，亦有助维持住宅物业在高息环境下的投资吸引力。”仲量联行提到。

业内预计：成交回升、楼价受限

业内对未来走势仍抱有较高期待。仲量联行研究部资深董事钟楚如预计，中小型住宅市场于2026年年底前将维持明显的“成交回升、楼价受限”格局。进取的一手推盘策略虽有望带动第四季交投升至高位，但整体楼价上行空间有限，全年升幅料维持在仲量联行预测的5至10%范围内。

“2026年底的交投回升反映市场在流动性支持下逐步回稳；在开发商加快消化庞大库存的同时，楼价亦有望在可持续的区间内逐步企稳。”钟楚如表示。

综合来看，香港新盘的热销并非单一因素推动，租金回报改善、人才流入带来的租住需求、按揭与印花税政策放松，共同构成了当前市场回暖的支撑。在开发商加速推盘消化库存的背景下，成交活跃与楼价平稳或将并行一段时间。